Sijoituskohteena

Arviointimenetelmä

Ovaron kiinteistösalkun arvioinnissa käytetään ulkopuolisesta tahoa, JLL Finland Oy:n arvioimaan kiinteistösalkun arvo.

Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt.

Arvonmääritysmalli

Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle Finland Oy (JLL). Sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu kauppa-arvomenetelmään ja Ovaro käyttää käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia, joka perustuu JLL:n kehittämään automatisoituun arvostusmalliin. Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi automatisoidun arvostusmallin tulokset. Arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena on huoneistokohtainen neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli painottaa IFRS 13 – standardin mukaisesti enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi toteutuneita neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti lähimpänä arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa ikä- ja kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa kohteessa olevilla havainnoilla. Yksittäisen kohteen arvo saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen yhtiöjärjestyksen mukaisella pintaalalla. Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on käytetty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tietoja viimeisen kolmen vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla painoarvolla. Aineistoa on karsittu kattamaan ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim. pinta-alojen suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on poistettu käytetystä aineistosta.

Yhtiö käytti 30.9.2018 asti hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n käyttämää vertailukauppoihin perustuvaa menetelmää. Yhtiön kiinteistöjen käypä arvo määritettiin hintapyyntö- ja kauppahinta-aineistoon perustuvalla monimuuttujaregressiomenetelmään pohjautuvalla massa-arviointijärjestelmällä (AVM).

Vanhan arviointimenetelmän kuvaus

Aineisto koostuu kiinteistönvälittäjien toimittamista toteutuneiden kauppojen tiedoista pääasiassa asuntorahaston omistamien kohteiden läheisyydestä, asuntorahaston myymien huoneistojen kauppahinnoista sekä Sanoma-konserniin kuuluvan Oikotie.fi –palvelun asuntojen myynti-ilmoituksia. Oikotie.fi on Suomen suurin asuntojen myynti-ilmoitusportaali, jonka palvelussa on mukana kiinteistövälittäjien ilmoitusten lisäksi myös yksityishenkilöiden jättämät ilmoitukset. Myynti-ilmoitusaineisto saadaan jatkuva-aikaisesti suoraan Oikotieltä sähköisessä muodossa. IVS-periaatteiden mukaan markkina-arvioita tehtäessä tulisi käyttää sellaista informaatiota, joka on vapaasti saatavilla ja jota käytetään yleisesti päätöksenteossa. Hintapyyntöaineiston käytön etuna on ajantasaisuus ja se, että kaikki markkinaosapuolet saavat sen helposti hyödynnettäväkseen.

Arvostusmallia laadittaessa aineisto tarkastetaan ja havaitut selkeästi väärät tiedot korjataan oikeiksi tai poistetaan. Jos käytettävissä on toteutunut transaktiohinta, hintapyyntö korvataan transaktiohinnalla, jota on korotettu kaupantekohetkelle estimoidulla neuvotteluvaralla. Omien myynnissä olevien tai olleiden huoneistojen hintapyyntöjä ei käytetä arvioinnissa.

Asuntojen hintapyyntöihin sisältyy tyypillisesti ns. neuvotteluvara, eli myyjä asettaa hintapyyntönsä korkeammalle tasolle kuin alin hinta, jolla myyjä olisi valmis tekemään transaktion. Käyvän arvon – eli odotetun transaktiohinnan – määrittämisessä tulee neuvotteluvara ottaa vähentävänä tekijänä huomioon.

Käypien arvojen määrittämisessä käytetyt neuvotteluvarat lasketaan vuosineljänneksittäin 24 kuukauden aineistolla väestömäärän logaritmin funktiona. Neuvotteluvarafunktio väestömäärän suhteen lasketaan neljän viimeisimmän neljännesvuosi-estimoinnin kertoimien keskiarvoista. Oikotie.fi –palvelun havaintoja siirretään ajallisesti noin kaksi kuukautta Etuovi.com –palvelun (”vanhan”) markkinapuntarin mukaista huoneistotyyppikohtaista markkinointiaikaa vastaavasti. Hintapyyntöaineistoon sovelletaan myös samoja neliöhintojen outlierleikkureita kuin Tilastokeskus laatiessaan vanhojen osakeasuntojen hintatilastoja.

Tilastokeskuksen postinumeroaluekohtaisen hintatilaston ja Oikotie.fi –palvelun aineistosta lasketaan havaintojen lukumäärillä painotettuna yli 15 000 asukkaan kaupungeille kaupunkikohtaiset keskineliöhinnat. Saaduista keskineliöhinnoista muodostetaan hintasuhteet Oikotie.fi palvelun hintapyytöjen ja Tilastokeskuksen transaktiohintojen osamääränä. Neuvotteluvarafunktio määritetään selittämällä hintasuhteesta määritettyä neuvotteluvaraa kaupungin väkiluvun logaritmilla ja vakiotermillä. Neuvotteluvaraa estimoitaessa poistetaan outlier-havainnoiksi laskettavat osamäärät.

Usein varta vasten vuokrakäyttöön rakennettuissa asunnoissa materiaalien laatu ja varustetaso on jonkin verran alempi kuin omistuskäyttöön rakennetuissa. Kohdevaikutus estimoidaan tilastollisesti joka kuukausi selittämällä 12 viimeisimmän kuukausiarvioinnin yhteydessä vuokrataloille estimoituja kohdedummyjä iän funktiona. Ekstrapolointia ei sallita vanhimpien kohteiden osalta ja vanhinta estimoinnissa käytettyä havaintoa vastaavaa kohdedummyestimaattia käytetään sitä vanhempien kohteiden arvostuksessa. Uusimpien havaintojen kohdalla ekstrapolointi sallitaan. Estimoinnissa käytettävä kohdedummy määritetään outlieriksi, jos sen itseisarvo on yli 0,35. Korjauskerroin lasketaan erikseen kullekin kohteelle sen iän funktiona ja sitä käytetään niiden vuokrataloiksi rakennettujen kohteiden arvonmäärityksessä, joista ei ole hintahavaintoja ja joiden omistusosuus on yli 50 prosenttia.

Huoneistojen hintapyyntöjä selittävä ekonometrinen malli estimoidaan pienimmän neliösumman menetelmällä käyttäen Gretl-ohjelmistoa, josta on tällä hetkellä käytössä versio 2017c, build date 2017-07-18.